YÖNETİCİ VAR AMA YÖNETİCİ YOK!

Apartmanların tamamında neredeyse bir yönetici vardır ama ne yazık ki çoğunda gerçek manada yönetim yoktur.

Bugün iyi niyetli dürüst olmaya çalışmakla birlikte profesyonel olarak bu işi  yapamayan bir komşumuzdur. Aidat toplar, arıza olunca ustayı arar, gerekirse kendisi yapmaya çalışır.

Peki bu yeterli midir?

Açık konuşmak gerekirse bu bir yönetim değil bu sadece günü kurtarmaktır.

Yönetim sanılan şey aslında nedir?

Bugün sahada gördüğümüz tablo şu; Aidat toplanıyor ama planlama yok. Harcama yapılıyor ama kayıt yok, karar alınıyor ama yazılı değil, denetim var ama denetleyen yok.

Ve en kritik nokta hiç kimse yaptığı işin hukuki sorumluluğunun farkında değil.

Oysa bir apartman küçük bir işletme gibidir geliri vardır gideri vardır riski vardır, sorumlulugu vardır ama ne yazık ki yönetim anlayışı, kim müsaitse o yapsın, seviyesindedir.

Hukuki sorumluluktan bahsetmişken kanunun yüklediği sorumluluk nedir diyecek olursanız?

634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 35. maddesi çok açıktır. Kısaca maddede yönetici ana gayrimenkulün yönetiminden korunmasından ve işletilmesinden sorumludur.

Bu ne demek? Şu demek:

-Binada oluşacak zararlardan sorumludur.

-Yapılmayan bakımlardan sorumludur.

-Tutulmayan kayıtlardan sorumludur.

-Hatalı finans yönetiminden sorumludur…..

Görünmeyen riskler…

Bir apartmanda ya da sitede işler yolunda gibi görünüyorsa her şeyin doğru olduğu anlamına gelmez. Asıl riskler görünmeyenlerdir.

Örnek verecek olursak: Asansör bakımının eksik yapılması, yangın ekipmanlarının kontrol edilmemesi, binanın sigortasız olması, elektrik ve tesisat riskleri hukuki yükümlülüklerin yerine getirilmemesi gibi…

Bu eksiklikler çoğu zaman fark edilmez ama bir gün ortaya çıktığında bedeli çok ağır olur ve o noktada herkes aynı soruyu sorar: Bu zamana kadar neden yapılmadı?

En pahalı hata ise geciken önlemlerdir.

Şunu net bir şekilde ifade etmek gerekir: Apartman yönetiminde en büyük maliyet yapılan harcamalar değil zamanında yapılmayan işlerdir. 1000 TL’lik bir bakım yapılmaz ise 50.000 TL’lik hasar meydana gelebilir. Küçük bir ihmal büyük bir sorun oluşturabilir.

Bu yüzden profesyonel olmayan yönetim sadece düzensizlik değil aynı zamanda ekonomik bir kayıptır.

Profesyonel yönetim neden gerekli?

Bugün apartman yönetimi artık basit bir iş değildir

Artan maliyetler hukuki hükümler teknik gerekler bu işi profesyonel hale getirmiştir profesyonel bir yönetim anlayışı ise işletme planı oluşturur.

Tüm gelir gider gideri kayıt altına alır. Planlı bakım takvimi uygular. Riskleri önceden tespit eder. Hukuki süreçleri doğru yönetir şeffaf bir sistem kurar.

Ve en önemlisi, kat malikler arasında güven sağlar. Asıl mesele  güven ve düzen.

Bir apartmanda en büyük sorun aslında para değildir en büyük sorun güvensizliktir.

Kim ne ödedi para nereye harcandı doğru mu yapıldı?

Bu soruların olduğu bir yerde huzur olmaz!

Ama sistemde bir yönetimde bu soruların hiçbirine gerek kalmaz çünkü her şey kayıtlı şeffaf ve plandadır.

Asıl sormamız gereken soruysa, bu binanın yöneticisi kim,  değil, ‘bu bina gerçekten yönetiliyor mu?’ sorusudur.

Çünkü iyi yöneten bir bina sadece temiz ve düzenli değil aynı zamanda güvenli değerli ve sürdürülebilir bir yaşam alanıdır.

İBRAHİM PARLAK

([email protected])