BÜTÇE YAPMAK AİDAT TOPLAMAK DEĞİLDİR

Her yıl sonu ve yıl başı döneminde apartman ve site panolarına aynı kâğıt asılır: “Yeni Dönem Aidat Ve İşletme Projesi.”

Rakamları gören kat malikleri arasında hemen fısıltılar başlar. Kimine göre rakam çok yüksektir, kimine göre ise ‘Gerekli, yapacak bir şey yok’tur. Ancak toplantı bittiğinde ve yeni aidatlar yürürlüğe girdiğinde asıl sorunlar su yüzüne çıkmaya başlar.

Yönetimlerin bir kısmı yılın ortasında “Para bitti, ek bütçe toplamamız lazım” diye kapınızı çalar; bir kısmı ise kaynak yetersizliğinden binanın asansörünü, çatısını veya güvenliğini kaderine terk eder.

Oysa bütçe yapmak, geçen yılın harcamalarına rastgele %30-40 ekleyip aidat miktarını bölüşmek değildir.

Peki, site ve apartman yönetimlerinin bütçe yaparken ve aidat belirlerken düştüğü en büyük hatalar nelerdir?

1. Geçmiş Yılın Verilerini Kopyala-Yapıştır Yapmak

Birçok yönetim, yeni yılın bütçesini hazırlarken bir önceki yılın harcama kalemlerini aynen alır ve üzerine tahmini bir enflasyon oranı ekler. Ancak ne binaların ihtiyaçları her yıl aynıdır ne de piyasa koşulları. Geçmişi kopyalayan yönetimler, geleceğin risklerini göremez.

2. Demirbaş ve Bakım Giderlerini İşletme Bütçesine Karıştırmak

En sık yapılan hukuki ve mali hatalardan biridir. Asansörün yıllık periyodik bakımı ile asansörün motorunun değişmesi aynı bütçeden karşılanamaz. Kiracının ödemesi gereken “işletme/gider aidatı” ile ev sahibinin ödemesi gereken “demirbaş/yatırım aidatı” birbirine karıştırıldığında, hem komşuluk ilişkileri zedelenir hem de hukuki uyuşmazlıklar başlar.

3. Yedek Akçe (Yedek Fon) Ayırmamak

Hayatın gerçeği şudur: Beklenmedik patlayan bir ana boru, aniden arızalanan bir hidrofor veya ödenmeyen aidat birikimleri… Yedek akçesi (güvence fonu) olmayan yönetimler, ilk kriz anında kilitlenir. Sağlıklı bir bütçede her zaman %5 ila %10 arasında beklenmeyen gider fonu bulunmalıdır.

4. “Nasıl Olsa Öderler” Diyerek Tahsilat Riskini Görmezden Gelmek

Bütçe kâğıt üzerinde 100 bin TL görünebilir. Ancak sitedeki kat maliklerinin %15’i aidatını düzenli ödemiyorsa, sizin fiili bütçeniz 85 bin TL’dir. İcra süreçlerini işletmeyen, tahsilat disiplini sağlayamayan yönetimler; aidatını tıkır tıkır ödeyen dürüst komşuları da mağdur eder.

5. Piyasa Araştırması Yapmadan Sözleşme Yenilemek

Yıllardır aynı temizlik firmasıyla, aynı güvenlik şirketiyle veya aynı bakım personeliyle çalışmak konforlu gelebilir. Ancak rekabetçi fiyat araştırması yapmadan, teklif almadan yenilenen sözleşmeler sitenin cebinden her ay binlerce liranın fazladan çıkmasına neden olur.

6. Şeffaf Olmayan “Diğer Giderler” Kalemi Oluşturmak

Bütçelerin altına yazılan devasa “Muhtelif Giderler” veya “Sair Harcamalar” kalemi, kat maliklerinin yönetime olan güvenini kökünden sarsar. Kalemlendirilmeyen, detayı verilmeyen her harcama belirsizlik yaratır. İyi bir yönetim, tek bir kuruşun bile nereye harcanacağını net bir şekilde tanımlar.

7. Kat Maliklerine İletişim Kurmadan Bütçe Sunmak

Bütçe, genel kurul günü insanların önüne pat diye konulacak bir sürpriz olmamalıdır. Büyük yatırım kararları, yüksek aidat artışları veya kritik giderler öncesinde sakinleri bilgilendirmeyen yönetimler; toplantılarda haklı olsalar bile büyük bir dirençle karşılaşırlar. Şeffaf iletişim, bütçe onaylatmanın en kolay yoludur.

SONUÇ OLARAK,

Site veya apartman bütçesi hazırlamak, sadece bir matematik hesabı değil; mali bir strateji ve güven yönetimidir.

Elinizdeki bütçe ne kadar gerçekçiyse, yaşam alanınızın huzuru ve değeri de o kadar yüksek olur. Doğru yönetilemeyen finansal süreçler eninde sonunda hizmet kalitesinin düşmesine, bina değerinin kaybolmasına ve komşuların birbirine düşman olmasına yol açar.

Unutulmamalıdır ki; kötü bütçe yüksek aidat getiren değil, topladığı aidatın karşılığını veremeyen bütçedir.