KAPICI DAİRELERİ: ORTAK ALANLAR KİRALANABİLİR Mİ?

Toplu yaşam alanlarında karşılaşılan en hassas konulardan biri, kapıcı dairelerinin durumudur. Kapıcı çalıştırmayan veya maliyetleri düşürmek isteyen apartmanlar, boş kalan bu daireleri kiraya vererek aidatları hafifletme yoluna gider. Kulağa cazip gelse de, ortak alan statüsündeki bu dairelerin kiraya verilmesi ciddi hukuki kurallara ve prosedürlere tabidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kapıcı dairesi, tapuda “ortak alan” (müştemilat) olarak tescil edilir. Yani bu daire, binadaki tüm kat maliklerinin arsa payları oranında ortak malıdır. Dolayısıyla, ne yönetimin başını alıp verebileceği ne de birkaç komşunun kendi arasında “kiraya verdik” diyebileceği bir mülktür.

Kısa vadede aidatları düşürmek için yapılan bu uygulama, ileride binaya tekrar kapıcı alınması gerektiğinde büyük krizlere kapı aralayabilir. Kiracının tahliyesi, olası hukuki uyuşmazlıklar ve binanın geleceği düşünülmeden atılan adımlar, apartmanları mahkemelik edebilir. Bu yüzden kararların günübirlik değil, hukuki zeminde alınması şarttır.

Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesi İçin İzlenmesi Gereken Yasal Prosedür

Kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri gereği sırasıyla şu yasal adımların izlenmesi şarttır:

1. Yönetim Planının İncelenmesi (İlk Şart):

Öncelikle apartmanın yönetim planında kapıcı dairesinin kullanım amacına dair kısıtlayıcı bir madde olup olmadığına bakılmalıdır. Yönetim planında “Kapıcı dairesi ancak kapıcı tarafından kullanılabilir” gibi bağlayıcı bir hüküm varsa, daire hiçbir şekilde kiraya verilemez. Bu hükmün değiştirilmesi için ise tüm kat maliklerinin oy birliğiyle (beşte beş) yönetim planı tadilatı yapması gerekir.

2.Kat Malikleri Kurulu Kararı (Salt Çoğunluk):

Yönetim planında dairenin kiraya verilmesine engel bir hüküm yoksa, konu Kat Malikleri Kurulu’nda görüşülmelidir. Karar alınabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğu (%50 + 1) gereklidir. Alınan karar karar defterine yazılmalı ve toplantıya katılsın katılsın katılmasın tüm kat malikleri tarafından imzalanmalıdır.

3.Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) ve İş Kanunu Açısından Durum:

Binada halihazırda kapıcı çalıştırılıyorsa veya ileride çalıştırılma zorunluluğu doğacaksa, bu dairenin kiraya verilmesi iş hukuku açısından risk oluşturabilir. Kapıcıya konut tahsis etme yükümlülüğü olan durumlarda bu hakkın ortadan kaldırılması işçi ile yapılan sözleşmelere ve çalışma şartlarına uygun olmalıdır.

4.Kira Gelirinin Paylaşımı ve Muhasebeleştirilmesi:

Daireden elde edilen kira geliri, yöneticinin şahsına veya rastgele bir bütçeye değil, doğrudan apartmanın resmi işletme projesine ve ortak gelirler hesabına kaydedilmelidir. Bu gelir, yalnızca binanın ortak giderleri için harcanabilir.

Unutulmamalıdır ki, ortak alanlar üzerinde kurulacak usulsüz ve şekil şartlarına uyulmayan her tasarruf, ileride kat maliklerinin açacağı iptal ve tahliye davalarıyla apartmana çok daha büyük maliyetler olarak geri döner.