Av. Yunus GÜN yazdı..
Bilindiği üzere kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu madde 299 ve devamında düzenlenmiştir.
MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiraya veren mülk sahibi kiralananı anlaşılan vakitte ve de kullanıma elverişli şekilde kiracıya teslim etme borcu altındadır. Buna karşılık ise kiracı ise madde 314 te belirtildiği şekilde “ Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”
MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Borçlar hukukunda kişinin borçtan sorumlu olmasının ana nedeni borçlunun kusurlu hareketidir. Borçlar kanunu gereği kişinin kusurlu hareketi mevcut değil ise borçtan sorumlu olmaması veya şartlar oluşmuş ise borçtan tamamen kurtulması mümkündür.
Borçlunun kimi zaman ve şartlarda borcunu ödeyememesi yani ifa edememesi kendi kusurundan değil aksine mücbir(zorunlu) sebeplerden de kaynaklı olabilir. Mücbir sebepler ise kişinin kendisinden veyahut sorumlu olduğu kişilerin hal ve hareketlerinden değil, tamamen öngörülemez nedenlerden kaynaklı olaylardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 27/06/2018 tarihli ilamında “Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” demiştir (YHGK E.2017/11-90, K.2018/1259, T. 27.06.2018).
Bu gibi mücbir (zorunlu) sebeplerin mevcudiyetinin varlığı halinde kanun koyucu, borçlunun üstlendiği edimi yani borçlunun borcunu yerine getirememesi halinde borçluyu sorumlu tutmama yönünde düzenlemeler getirmiştir. Borçlar kanunundaki bu düzenlemelerden ötürü alacaklı da edimin yerine getirilmesini borçludan kimi durumlarda kısmen kimi durumlarda ise tamamen talep edemez.
Yukarıda bahsettiğimiz temel bilgiler ışığında Covid-19 virüsünin sebep olduğu hastalık Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 Tarihi itibari ile pandemi olarak ilan edilmiştir. Gerek dünya çapında gerekse ülke çapında alınan olağanüstü tedbirlerden de anlaşılacağı üzere Covid-19 salgın hastalığının mücbir sebep olarak kabulü gerektiği düşünülmektedir.
İşte bu Covid 19 Salgın hastalığının mücbir sebep olduğunun ve de kira sözleşmesinin çekilemez hale geldiğinin kabulü halinde ise, mücbir sebep nedeniyle borcunu ifa edemeyen kiracılar , kira sözleşmesini fesh edebilir veyahut kira sözleşmesinde anlaşılan bedelin mücbir sebep nedeniyle yeni şartlarda uyarlanmasını talep edebilir.
Bu durum ifa imkansızlığı, kısmi ifa imkansızlığı ve aşırı ifa güçlüğü şeklinde 3 ana başlık altında karşımıza çıkmaktadır.
1-İfa imkansızlığı :Borçlar Kanunu madde 136 da düzenlenmiş olup;
MADDE 136- Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
A-06/03/2020 tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi uyarınca bazı işletmelerin faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilmiştir. İşte bu işletme sahipleri iş yerleri İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile faaliyette bulunamadığından kira borcu gibi kiracılık ilişkisinden kaynaklı borçları ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Genelge ile kapatılmayan işyerleri açısından ise ifa imkansızlığından bahsedilmesi mümkün olmayıp ancak şartlar oluşmuş ise alt başlıkta belirttiğimiz aşırı ifa güçlüğü hali mevcut olabilecektir.
2-Kısmi İfa imkansızlığı : Borçlar Kanunu madde 137de düzenlenmiş olup;
MADDE 137- “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer.”
3-Aşırı İfa Güçlüğü: Borçlar Kanunu madde 138 de düzenlenmiş olup;
A-Yukarıda bahsettiğimiz ve de genelge ile kapatılmayan işyerleri açısından ise aşırı ifa güçlüğü söz konusu olabilecektir. Bu durumda kiracı sözleşmenin bedel yönünden uyarlanmasını talep edebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkında sahiptir.
“Madde 138: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.” hükmü mevcuttur.
BU NEDENLE BORÇLU KİRACI SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI VEHAYUT SÖZLEŞMEDEN DÖNME YOLUNA BAŞVURACAK İSE:
*Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
*Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
*Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
*Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Ayrıca Kanun koyucu 25 Mart 2020 tarihli resmi gazetede olağanüstü bir durum olan Covid 19 nedeniyle “GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklinde düzenleme yapmıştır.
Bu düzenlemeler göz önüne alındığında salgın nedeniyle (Salgının mücbir sebep olduğunun ve de kira sözleşmesinin çekilemez hale geldiğinin kabulü halinde) zor durumda olan kiracılar neleri bilmeli, nasıl bir yol izlemeli?
1 Mart 2020 tarihi ile 30 Haziran 2020 tarihi arasında ödenemeyen SADECE İŞYERİ kiraları tahliye nedeni oluşturmaz. Ancak mülk sahibi alacağını tahsil etmek maksadıyla icra takibi yapabilir! Kiracıyı ise bu dönemlere ilişkin kira borcundan dolayı SADECE TAHLİYE EDEMEZ!
Kiracı ifa imkansızlığı şartları oluşmuş ise Türk Borçlar Kanunu madde 136 ya dayalı olarak KİRA BORCUNU ÖDEMEKTEN KURTULUR!
Kiracı Kısmi ifa imkansızlığı şartları oluşmuş ise Türk Borçlar Kanunu madde 137 ye dayalı olarak SADECE İMKANSIZLAŞAN KISIM AÇISINDAN KİRA BORCUNU ÖDEMEKTEN KURTULUR! Ancak kanunun 137. Maddesinin 1. Fıkrasının 2 cümlesinde belirtilen durum saklıdır!
Kiracı açısından aşırı ifa güçlüğü şartları oluşmuş ise Türk Borçlar Kanunu madde 138 e dayalı olarak kira sözleşmesinin yeni şartlarda uyarlanması mahkemeden talep edilebilir!
Kiracı, mülk sahibini mevcut durum hakkında derhal yazılı olarak noter aracılığı ile ihtarname ile bilgilendirmelidir!
Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması yoluna gidilecek ise yapılacak kira ödemeleri MUTLAKA İHTİRAZİ KAYIT İLE yani dekontun açıklama kısmına şerh düşmek sureti ile yapmalıdır!
Sağlıkla kalın…
Av.Yunus GÜN
